El BCE advierte de que la 'recesión' ya ha comenzado en el sector inmobiliario

«Las débiles perspectivas económicas junto con las consecuencias de la alta inflación están poniendo a prueba la capacidad de las personas, las empresas y los gobiernos para pagar su deuda», ha señalado el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, en la presentación del Informe de Estabilidad Financiera, en el que ha subrayado que las perspectivas de estabilidad en la zona euro siguen siendo «frágiles», ya que las condiciones financieras más estrictas se están haciendo notar cada vez más en la economía real en un entorno de crecimiento débil, y esto afecta tanto a los bancos como a las entidades financieras no bancarias. La alta inflación y las tensiones geopolíticas pueden terminar causando grietas.

El informe presentado esta mañana en Frankfurt advierte de que los mercados financieros y las instituciones financieras no bancarias siguen siendo muy sensibles a nuevos acontecimientos negativos y sus vulnerabilidades podrían quedar expuestas ante sorpresas negativas en las condiciones económicas.

Al mismo tiempo, considera que los fondos de inversión y otras instituciones financieras no bancarias siguen siendo vulnerables a los riesgos de liquidez, crédito y apalancamiento, lo que pone de relieve la necesidad de reforzar su resiliencia desde una perspectiva macroprudencial.

El BCE advierte también que las condiciones financieras y crediticias más estrictas se traducen cada vez más en mayores costes del servicio de la deuda y que «el impacto total en la actividad económica aún no se ha materializado», dada la extensión general de los vencimientos de los préstamos en todos los sectores económicos cuando las tasas de interés eran muy bajas.

A medida que estos costes sigan aumentando, el sector enfrentará «desafíos», un efecto que «ya es visible en el sector inmobiliario de la zona euro», que están experimentando una recesión. «En los mercados inmobiliarios residenciales, la caída de los precios se ha visto impulsada por el deterioro de la asequibilidad a medida que aumentan los costes de financiación hipotecaria», señala el BCE. En el caso de los mercados de bienes raíces comerciales, la entidad apunta que los efectos del aumento de los costes de financiación se han visto reforzados por una demanda estructuralmente menor de propiedades para oficinas y comercios después de la pandemia.

El informe concluye con un mensaje de optimismo, asegurando que, a pesar de todo lo anterior, el sistema bancario europeo «está en buenas condicionespara resistir estos riesgos» gracias al aumento de los requisitos de reservas. Recomienda que las autoridades macroprudenciales mantengan reservas de capital junto con las medidas existentes basadas en los prestatarios que garanticen estándares crediticios sólidos para facilitar a los bancos navegar el cambio del ciclo financiero y considera esencial que las reformas restantes de Basilea III se implementen con fidelidad y que se complete la unión bancaria cuanto antes.

En España hace meses que comenzó esa recesión, tras un 2022 de vino y rosas para el mercado inmobiliario. Ahora, se venden menos casas por la subida de tipos de interés del BCE, pero sin embargo los precios se resisten a bajar. Y esa situación, aunque con algo menos de crudeza, se reproducirá durante el próximo año, según prevé pisos.com. Para 2024, el portal inmobiliario estima que las operaciones caerán un 4% hasta las 561.163 compras y la concesión de hipotecas un 11%. Pero el valor, sin embargo, seguirá un 2% al alza.

Hay factores que lo explican. El director de estudios de pisos.com, Ferran Font, justifica la coyuntura por la heterogeneidad de los mercados. Habrá bajadas, sí, pero se darán en poblaciones donde la demanda supera con creces a la oferta. Estas sin embargo serán equilibradas por la falta de pisos que hay en las grandes capitales y por las compras por parte de extranjeros, que han vuelto al litoral español tras la pandemia para reavivar la fiesta inmobiliaria. «La coyuntura para 2023 era de que íbamos a ver caídas por el desplome de hipotecas, pero las expectativas no se cumplen por la falta de ‘stock’ disponible. Los precios no caen, pero suben menos», resume el experto. «La tendencia de la demanda hacia la concentración urbana mantendrá el pulso en la principales capitales, donde solo las viviendas que den de lado a la rehabilitación podrían ajustarse», añade Font.

Las previsiones de pisos.com para final de este año van en la misma línea. El portal estima que las operaciones caerán un 10% hasta las 584.000 respecto al año pasado. Cuando se cierre 2023 los precios habrán subido un 6% a pesar de que la caída de hipotecas se derrumbará un 16%. Font señala que, además de por el endurecimiento hipotecario, el desplome de los prestamos se debe a la pérdida de poder adquisitivo de los jóvenes por la inflación, que ha dificultado todavía más la posibilidad de que reúnan el dinero suficiente para pagar la entrada de un piso.

La batuta del mercado, por tanto, la seguirán llevando en 2024 inversores y compradores de segundas residencias, colectivos que pagan los inmuebles al contado. Para la directora de estudios de Fotocasa, María Matos, no se puede hablar de crisis en el sector, porque aunque las compraventas caen, sigue existiendo una demanda muy latente. «Está cerca de máximos y en 2024 seguirá igual. Nadie se va a retirar del mercado que no lo haya hecho ya», señala la experta.

La previsión de Fotocasa es que se cierren unas 440.000 compraventas en 2024. «Cifras parecidas a las de 2019 a pesar de lidiar con los tipos más altos de la historia», redunda Matos, que no percibe grandes rebajas en 2024. «Demanda tenemos de sobra, pero no oferta, y eso lo dificulta», sentencia.